Concentrações urbanas podem ser formadas por um único município ou por um conjunto de municípios fortemente integrados e articulados entre si que funcionam como uma cidade só. Ao comparar o Censo 2010 e o 2022, nota-se que, nos últimos 12 anos, a população que vive em concentrações urbanas no Brasil aumentou 9,2 milhões, totalizando 124,1 milhões de pessoas. Com o crescimento no número de indivíduos vivendo nesses locais, aumenta a demanda por condomínios, principalmente verticais e, nesse contexto, os síndicos exercem um papel fundamental de gestão nas cidades.
Muitas vezes os condomínios são mini cidades e gerir esses locais não é uma tarefa fácil. Além disso, é um segmento que vem se transformando completamente nos últimos anos e que tem pela frente um futuro instigante e promissor.
Um estudo da Lello Condomínios, maior gestora condominial da América Latina, mostrou que cada vez está mais acirrada a disputa pelo cargo de síndico, e que os candidatos estão cada vez mais jovens e conectados com o seu verdadeiro papel. São pessoas genuinamente preocupadas com a formação das comunidades, com o fomento à convivência, com a construção de vizinhanças mais amáveis e colaborativas e que entendem o verdadeiro papel que devem cumprir.
Solange Syllos, diretora da Zampieri Condomínios, parceira da Lello em Alagoas, afirma que ser síndico hoje é ir além da rotina administrativa de controle receitas e despesas. “Além de cobrar inadimplentes e zelar pelo cumprimento do regimento interno, os síndicos já perceberam que o maior desafio está em outro lugar. É ressignificar o seu papel, sendo um construtor das novas relações entre as pessoas na cidade e contribuir para que ela seja um lugar melhor”, destaca a gestora da empresa com 30 anos de experiência.
Desde abril Kleverson Vieira é síndico do condomínio Porto Grande II, administrado pela Zampieri Condomínios. Ele afirma que além do desafio de controle de inadimplência, outra missão é tornar o condomínio mais harmonioso. “Vivendo em um local com 92 casas e centenas de pessoas com ideias e opiniões diferentes, precisamos desenvolver o máximo de harmonia e respeito ao próximo. Todos têm direitos, mas, em contrapartida, existem os deveres. Estamos sempre mostrando aos proprietários que é possível e fundamental respeitar ao próximo e evitar conflitos”, diz.
Kleverson destaca que trabalhar com uma boa administradora de condomínios é um diferencial na rotina do síndico. “Tira uma sobrecarga muito grande da gente. A Zampieri evita ao máximo que eu precise lidar com questões burocráticas, financeiras, jurídicas e de manutenção. Dessa forma, fico focado no dia a dia do condomínio e sou acionado por eles apenas em situações inevitáveis”, pontua.
Quando se fala em gestão eficiente, a atuação das empresas de administração condominial é fundamental. A diretora da Zampieri Imóveis explica que a empresa foge do modelo de trabalho mais praticado em Alagoas, que é a contratação de uma terceirizada que oferta serviços essenciais para o funcionamento do condomínio e, como uma espécie de cortesia, faz também a administração do lugar.
“Dessa forma, a empresa está administrando e fiscalizando ela mesma. Na Zampieri, entendemos que esse formato não é o mais interessante, muito menos o mais seguro e transparente. Por isso, o que fazemos é administrar, com processos inovadores e expertise de mercado. Não terceirizamos serviços como zeladoria, portaria, entre outros. Esses, são realizados por funcionários ou por uma empresa contratada. Nosso papel é fiscalizar essas atividades e dar ao síndico tranquilidade para lidar com a rotina do condomínio enquanto cuidamos da burocracia”, ressalta.
“Quando você trabalha com uma empresa que foca apenas na parte administrativa, acredito que os frutos são mais eficientes e temos um resultado de mais excelência do que outras que ofertam esse tipo de combo”, afirma o síndico Kleverson Vieira.
Desafios da gestão condominial
Em comemoração ao Dia do Síndico, celebrado em 30 de novembro, a Zampieri Condomínios preparou um bate-papo sobre os desafios da gestão condominial no século XXI. O evento aconteceu na última terça-feira (28), na sede da empresa, e contou com a presença do especialista em condomínios Inaldo Dantas, autor do “Livro do Síndico”. O momento foi destinado aos síndicos de condomínios administrados pela Zampieri Condomínios.
Os síndicos aproveitaram a oportunidade para tirar dúvidas com Inaldo Dantas, que é administrador de condomínios desde 1987. O especialista destacou que após a pandemia muita coisa mudou, inclusive nas relações condominiais. “A virtualização é o ponto chave nesse sentido. Hoje, quase tudo é feito virtualmente. Você tem o condomínio na palma da mão. Esse pode ser o ponto forte e o ponto fraco. Qual cuidado o síndico deve ter? Buscar conhecimento”, explicou.
“Ninguém sabe de tudo, então, para ter segurança em tudo que for fazer, o síndico precisa de assessoria. Ele deve ter uma excelente administradora de condomínios, não pode abrir mão de um acompanhamento jurídico e, quando necessário, ser assessorado tecnicamente, seja por um engenheiro civil, arquiteto, profissional da área de segurança ou outro. O síndico não é obrigado a conhecer a lei, mas é obrigado ao seu cumprimento. Esse é o grande desafio. Saber fazer, mesmo não tendo conhecimento total”, orienta Inaldo Dantas.
Por fim, ele alertou sobre as empresas que oferecem o combo de terceirização e administração condominial. “A administração de um condomínio tem que ser feita em equipe. Temos o síndico, que é o gestor do condomínio. Temos, de acordo com o artigo 1348 do Código Civil, parágrafo 2º, o poder de delegar funções administrativas a terceiros, que é onde entram as administradoras de condomínio. O conselho fiscal, que fiscaliza as contas do condomínio. E as empresas terceirizadas, que são contratadas para prestar o serviço para o qual elas foram designadas”, declara.
“Essas empresas, por estarem lidando com prestação de serviço de mão de obra de pessoas, têm muitas obrigações, como questões de tributação, previdenciárias e trabalhistas. Não cumprindo com essas obrigações, como tomador do serviço, o condomínio pode vir a responder solidariamente pelo dano que elas tenham causado ao empregado. Esse é o grande risco. É necessário cobrar e fiscalizar, pedindo que a empresa exiba os documentos relativos às suas obrigações previdenciárias, trabalhistas e sociais”, conclui Inaldo Dantas.
